Fique atento: atraso de IPTU e condomínio pode levar à perda de imóvel; entenda
O início de cada ano é marcado pelas cobranças de impostos, taxas e outras obrigações. E às vezes as contas apertam. Porém, proprietários de imóveis precisam ficar atentos a duas obrigações que podem até parecer rotineiras, mas que carregam riscos sérios quando deixadas de lado: o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e das cotas condominiais. Isso porque a inadimplência nessas contas não gera apenas juros e multas, podendo desencadear execuções judiciais, protestos, penhora e, em casos extremos, a perda do imóvel em leilão, conforme especialistas ouvidos pelo InfoMoney
Segundo Rodrigo Palacios, especialista em direito imobiliário e head da área no Viseu Advogados, o processo começa cedo. No caso do IPTU, a prefeitura envia guias no início do ano para pagamento à vista ou parcelado. Após 30 dias de atraso, a dívida já pode ser inscrita em Dívida Ativa e, se ultrapassar o ano-calendário sem negociação, a prefeitura pode propor execução fiscal contra o proprietário.
Se o contribuinte não pagar, negociar ou não oferecer embargos com caução, o juiz declara o débito exigível e autoriza medidas como penhora do imóvel e leilão para quitação do débito tributário. “Em municípios menores, a execução pode ser mais rápida, podendo levar de um ano até 10 anos. Isso acontece porque o IPTU, por ser dívida pública, as prefeituras são mais engessadas porque o número de ações é muito grande e demora”, explica Palacios.
Paralelamente, o débito pode ser protestado em cartório, o que compromete o cadastro do devedor e dificulta financiamentos e outras operações de crédito, acrescenta o advogado.
Os contribuintes, no entanto, podem ficar atentos aos Programas de Pagamento Incentivado (PPI), que dão desconto no parcelamento da dívida. “Geralmente, as prefeituras tiram a multa e reduzem os juros no débito e a pessoa consegue parcelar o valor, o que incentiva os moradores a pagar”, afirma.
Normalmente, isso é feito em início de mandado para gerar caixa para a prefeitura. Independente do PPI, há sempre possibilidade de se fazer acordo. “Em São Paulo é possível fazer acordo online, entrando no site da prefeitura. Se tiver um PPI aberto, o sistema já coloca no PPI. Se não tiver, vai cobrar o valor cheio e não dá para negociar. porque ente público só pode fazer negociação dentro do previsto em lei”, explica o especialista.
E a dívida do condomínio?
A lógica no condomínio é diferente, e geralmente é bem mais rápida. Desde uma recente mudança legal, o crédito condominial passou a ter natureza de título executivo extrajudicial, permitindo que o condomínio entre direto com uma ação de execução mostrando o débito.
O síndico ou administradora podem buscar acordo extrajudicial, mas se não houver acordo, o juiz pode determinar bloqueio de valores em conta bancária ou penhora do imóvel do devedor, o imóvel pode ser avaliado e levado ao leilão judicial, que na primeira tentativa o bem entra pelo valor de avaliação; na segunda, pode ser arrematado por até 50% desse valor, respeitando-se a proibição de preço vil. Palacios afirma que os devedores de condomínio precisam estar atentos porque a tramitação de uma execução dessa dívida é muito mais rápida que a execução fiscal do IPTU, podendo chegar ao leilão em cerca de um ano.
Dívida é do imóvel também
O advogado lembra que tanto IPTU quanto cotas condominiais são obrigações propter rem, ou seja, estão vinculadas ao imóvel e não apenas ao proprietário. Assim, mesmo que o imóvel seja vendido, a dívida o acompanha e o novo proprietário pode ser diretamente responsabilizado se ela não for quitada antes da transferência.
O advogado Marco Tullyo N. R. dos Santos, do Fabio Kadi Advogados, alerta ainda sobre responsabilidades do proprietário mesmo que o imóvel esteja alugado, porque mesmo com um contrato de locação atribuindo ao locatário o pagamento do IPTU ou das despesas condominiais, perante o Fisco e o condomínio o responsável legal continua sendo o proprietário. “Portanto, a inadimplência, ainda que gerada pelo inquilino, pode ensejar penhora e leilão da unidade”, disse.
Para Ana Beatriz Achilles, sócia de tributário do PLKC Advogados, a consulta dos débitos para acompanhamento e a adesão ao parcelamento podem ser realizadas, a qualquer momento, diretamente no site oficial da Prefeitura ou com os condomínios para que não se percam prazos de negociação.
O tributarista Fernando Assef Sapia, do Henneberg Ferreira Marques Advogados, destaca essas dívidas exigem seriedade porque podem culminar na perda do bem. “Mas tanto prefeituras como os condomínios estão sempre abertos a negociações e a legislação municipal em muitas cidades prevê parcelamentos especiais ao longo do ano, com condições diversas de prazo e juros. No caso do condomínio, desconto ou negociação depende de acordos, mas é importante que se tome atitude no sentido de negociar antes que se chegue num limite sem volta”, acrescenta.
Programas de negociação de débitos
Para quem está em débito e quer evitar a evolução para medidas judiciais, algumas grandes cidades oferecem mecanismos institucionais de negociação:
Em São Paulo, o Programa de Parcelamento Incentivado (PPI) possibilita a regularização de débitos municipais — incluindo IPTU — com descontos significativos em juros e multas, e opções de parcelamento em até 120 vezes, dependendo do plano de adesão.
A prefeitura da capital paulista costuma abrir o programa “Fique em Dia”, com descontos de até 95% nos juros e multas em pagamento à vista e parcelamento em até 120 vezes, para facilitar a quitação de dívidas tributárias, como IPTU, ISS e outros tributos municipais.
Outras cidades também dispõem de serviços próprios de parcelamento de dívida ativa, onde contribuintes podem negociar valores inscritos na Dívida Ativa, emitir guias e propor acordos de pagamento.
Fique atento
Esses programas, no entanto, não são obrigatórios em todos os municípios nem funcionam o ano inteiro, por isso é crucial que o proprietário verifique as datas de adesão e os limites legais em sua cidade.
E lembre-se sempre, o risco de perder um imóvel pela dívida não é imediato nem automático, mas a progressão dos atos — do protesto, passando pela execução, até o leilão — pode se tornar inevitável quando a negociação não é discutida com antecedência. Por isso, neste início de ano, os especialistas recomendam a revisão do orçamento e a busca por alternativas de parcelamento, que podem fazer a diferença entre manter a casa e ver o bem ser à venda em praça pública.
Como evitar a perda do imóvel
Antecipe o pagamento ou o parcelamento ainda na fase administrativa;
Se a dívida já foi inscrita em Dívida Ativa, procure a procuradoria municipal ou o setor de tributos para propor um acordo formal;
No caso de condomínio, entre em contato com o síndico ou administradora para tentar parcelar antes de qualquer ação judicial;
Acompanhe programas oficiais (como PPI ou similares) quando forem abertos em sua cidade;
Avalie com um advogado imobiliário ou tributarista a melhor forma de negociação e os impactos no seu cadastro de crédito.
