Nova tributação sobre imóveis redefine contratos e estabelece regras para locação
André Moreira explica as novas diretrizes e deveres dos proprietários e inquilinos com as regras da Reforma Tributária
A chamada nova lei do aluguel redefine contratos de locação, exigindo que os detalhes do contrato sejam por escrito, limita garantias, detalha direitos e deveres, e prepara faixa extra de tributação para grandes proprietários, reorganizando regras de despejo que impactam diretamente milhões de inquilinos em todo o Brasil. Com a nova legislação, quem recebe mais de R$ 240 mil ao ano terá nova tributação. André Mendes Moreira, professor da Faculdade de Direito da USP, explica as novas medidas.
“É importante esclarecer que a lei do aluguel é uma lei de 1991, que teve uma modificação relevante no ano de 2009, permanecendo até hoje. A lei do aluguel não está sendo alterada neste momento, trata-se de medidas extras que vão gerar mudanças no regime jurídico do aluguel, cuja base legal continua sendo essa lei de 1991, com modificações posteriores. Dentre as novas medidas extras, nós temos a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, que é um divisor de águas. O Cadastro Imobiliário Brasileiro é uma espécie de CPF do imóvel, haverá um sistema unificado de dados, em que a Receita Federal vai compartilhar dados com os Estados e com os municípios para identificar todas as características daquele imóvel, como, por exemplo, onde ele está, quem mora nele ou qual o valor desse imóvel, tudo isso vai ser utilizado para facilitar a fiscalização do pagamento de aluguéis por meio da Receita Federal.”
Moreira explica que, com a Reforma Tributária, os locatários terão de pagar um novo imposto sobre suas propriedades. “Atualmente, se uma pessoa física tem um apartamento alugado e recebe, todo mês, R$ 10 mil de aluguel desse apartamento, essa pessoa vai declarar esses R$ 10 mil no seu Imposto de Renda, resultando em R$ 120 mil ao ano e 27,5% desse valor será recolhido. Com as novas medidas, há duas novas regras: caso o aluguel supere R$ 24 mil por mês, em qualquer hipótese, ou supere R$ 20 mil por mês e seja oriundo de mais de três imóveis, a pessoa física terá que pagar um tributo que antes ela não recolhia, que é o IBS, o Imposto Sobre Bens e Serviços, e terá uma alíquota estimada de 8%.”
“Se somarmos os 8% com os 27,5% do Imposto de Renda, teremos uma alíquota de 35,5%. Trata-se de um aumento na tributação do aluguel, que, evidentemente, vai impactar o preço do próprio aluguel para o inquilino. A tendência é que haja uma elevação do custo de locação do imóvel devido ao IBS, que foi criado com a Reforma Tributária. Os proprietários de pequenos apartamentos que alugam por curta temporada — os chamados “airbnb’s” — também serão afetados e terão de pagar o IBS com uma alíquota aproximada de 12%, pois a atividade dela é equiparada à atividade de hotéis”, complementa Moreira. A nova tributação será implantada parcialmente no ano de 2027, aumentando gradativamente até que, em 2033, esse regime esteja integralmente em vigor.
Como evitar uma alíquota maior?
O professor ressalta que, para aqueles que possuem uma renda mensal de aluguel elevada, há formas de diminuir a carga tributária. “Uma pessoa que tenha uma renda mensal de aluguel de R$ 40 mil por mês, por exemplo, seja por locação residencial ou imóveis de curta temporada, vai ser impactada pela nova tributação. Para essas pessoas é possível criar uma holding patrimonial, que consiste em uma pessoa jurídica que recebe os imóveis da pessoa física e que passa a ser a proprietária dessa holding. Nesse caso, o IBS não vai mudar, ainda será necessário pagar 8% ou 12%, mas haverá um ganho em relação ao imposto de renda da pessoa física, pois a alíquota desse tipo de pessoa jurídica não é de 27,5%, mas varia entre 11,5% e 15%. Em vez de ter uma alíquota nominal de 35,5%, a alíquota nominal será de aproximadamente 21%. Trata-se de um ganho tributário muito relevante se esses imóveis pertencerem a uma holding patrimonial, que passará a realizar o aluguel,” finaliza.
